Как найти инвестора на покупку коммерческой недвижимости. Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду. Инвестирование в новостройки

Как найти инвестора на покупку коммерческой недвижимости. Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду. Инвестирование в новостройки
Как найти инвестора на покупку коммерческой недвижимости. Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду. Инвестирование в новостройки

В нынешнее время – инвестирование в недвижимость стало довольно-таки популярной темой. Потому что многие инвесторы, ощущая на себе кризисные явления не только в российской, но и в мировой экономике, задумываются о стабильном вложении средств.

Инвестирование или вложение капитала представляет собой деятельность, в которой вкладчик распоряжается своими материальными средствами. В качестве материальных средств могут служить ценные бумаги, драгоценные камни и иное имущество.

Участники панели в большинстве случаев соглашались на то, что инвестиционный бум продлится, потому что было напечатано столько денег, что поиск инвестиционных возможностей продолжится в течение длительного времени. Участники поделились своими прогнозами; и, по-видимому, люди, которые видят будущее в ярких цветах, в основном.

Эта успокаивающая мысль раздалась в конце панели, после чего все пошли на обед и продолжили менее официальные дискуссии. Инвестиционная конференция на рынке коммерческой недвижимости. Представьте себе, что нам нужно сравнить 2 - коммерческие помещения с аналогичным местоположением, в которых есть один и тот же сетевой арендатор.

Инвестор вкладывает их в те объекты, которые с его точки зрения должны принести ему максимальную прибыль при небольшом уровне риска. А вложения в недвижимость, как раз подходят под эти критерии, поэтому, сегодня мы с Вами рассмотрим один из самых стабильных объектов инвестирования – недвижимость.

Я зарабатываю по 500-1500$ в месяц на этих проектах

Вклады до 818% годовых
Бонусы на депозиты от блога Blogvestor
Страховки инвестиций для каждого нашего партнера
Выгодные вложения с сопровождением и поддержкой 24/7

Инвестиции в недвижимость.

Все способы инвестирования в одном курсе, подпишись и получи прямо сейчас.

  • Арендуемые коммерческие помещения на ул.
  • Арендуемые служебные помещения на ул.
Какая из них - лучшая инвестиционная возможность? Для их оценки используются два подхода. Широко распространенный, но не профессиональный: как долго возвращается инвестированный капитал? Хотя правильно, этот способ расчета и сравнения активов рассматривается в среде инвесторов как не достаточно элегантный и профессиональный.

Какова годовая норма прибыли, создаваемая помещениями? . Следуя этой тропе, мы получим нормы прибыли на имущество. Покупая его, вы покупаете актив, который «кладет в карман» каждый год 7, 84% того, что вы ранее потратили на его покупку. Использование процентной ставки не только более элегантно, но и дает вам больше информации.

Инвестиции в недвижимость популярны тем, что сам объект вложения капитала обладает несомненным преимуществом перед иными формами одноименной деятельности – ликвидностью. Всегда жилье и коммерческие объекты будут пользоваться спросом. Причем это касается как продажи/покупки, так и арендных отношений. Но инвестиции в недвижимость имеют свои особенности.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Обратите внимание, что годовая норма прибыли позволит вам сравнить не только эти две коммерческие объекты, но и сравнить их с любыми другими инвестициями, например. Конечно, доходность недвижимости не может быть единственным критерием для решения о покупке, но это чрезвычайно мощный инструмент позволяет быстро сравнивать между собой приобретенную недвижимость в инвестиционных целях, а также других активов.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Однако это еще не все. Рентабельность также можно сравнить со стоимостью капитала. В этой статье, исходя из очень простых предположений, мы обнаружили удивительный мир процентных ставок и его применение при оценке активов, в частности, коммерческой недвижимости. Описанные здесь отношения скрывают дальнейшие секреты, потому что мы можем использовать их не только для сравнения инвестиционных свойств, но и для их измерения.

Рынок недвижимого имущества не может оставаться в стороне от кризисных и экономических процессов, происходящих в стране и в мире. Поэтому на сферу недвижимости оказывают влияние некоторые факторы, например, различные цены в том или ином регионе России. Кроме того, существуют значимые географические различия между тем или иным регионом, что обуславливает его инвестиционную привлекательность.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в дома следуют другим принципам, чем выбор дома, и, как и в любом бизнесе, следует учитывать целевые аудитории, потенциальных клиентов и их потребности. Район очень важен, говорит Флорин Постоака, поскольку он будет определять уровень заполняемости в аренду. Таким образом, область предлагает больше удобств, хорошо оценена и имеет хорошую репутацию, тем больше дома будет проводить больше времени. Наиболее востребованными районами арендаторами и двухкомнатными квартирами являются те, которые расположены рядом с метро и другими транспортными средствами или рядом с университетскими городками.

Чтобы инвестировать в недвижимость, человек должен иметь специальные знания о работе рынка недвижимости. В ином случае, есть риск потеряться в потоке информации, касающейся инвестиционного климата определенного региона.

Виды и способы вложения денег в недвижимость.

На сегодня выделяют 2 способа извлечения прибыли от такого вида инвестирования:

Для более крупных, трех или четырехкомнатных квартир, в основном арендуемых семьями со средним доходом, важны доступ к верхним офисным помещениям, как правило, к северному району, хорошо образованным учебным заведениям, кварталам, зеленой зоне - парки, рестораны и т.д.

Таким образом, двухкомнатные квартиры и апартаменты дешевле купить, арендовать быстрее, но мобильность арендаторов еще больше. Вместо этого 3-комнатные и 4-комнатные апартаменты требуют более высоких инвестиций, как для покупки, так и для мебели, немного более ограниченных, но более стабильных в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Таким образом, арендаторы трех - и четырехкомнатных квартир, обычно семей с детьми, больше остаются в квартирах, которые они арендуют, а в тех случаях, когда они приходят со своей мебелью, они живут в течение 3-5 лет.

  1. Сдача недвижимости в аренду – вкладчик получает от этого процесса прибыль за то, что кому-то предоставляет жилье на платной основе. Прирост его пассивного капитала происходит за счет того, что каждый год цены на недвижимость повышаются.
  2. Перепродажа – инвестор получает доход от сделки купли/продажи квартиры или загородного дома. Размер дохода определяется разницей между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

Вложения в недвижимость имеют свои особенности в зависимости от того, в какую группу объектов инвестирован капитал. Объектом инвестирования может быть жилье, земля, офисы, торговые центры.

Доля 80% арендаторов Бухареста ищет меблированные квартиры или дома, готовые сразу же двигаться, говорит Флорин Постоака. По его мнению, квартиры без мебели сдаются немного медленнее, но их арендаторы более стабильны, они не спешат перемещать свою мебель в другую квартиру. Важно: даже в незанятых жилищах должна быть оборудованная и оборудованная кухня.

Инвестирование в дом в аренду означает больше, чем покупка недвижимости, говорит Флорин Постоака. При покупной цене добавляются пошлины за передачу имущества и часто деньги, чтобы их предоставить. Во времена кризиса недвижимости цены лучше, ниже, а доход ниже - более низкие арендные ставки, поэтому соотношение цена / рентабельность должно быть хорошо оценено. Кроме того, покупка дома вне плана аренды может быть хорошим вариантом, с выгодной покупной ценой. Однако мы должны сбалансировать снижение цен, предлагаемое разработчиком, и доход, который теряется в течение периода строительства.

1 Инвестирование в жилую недвижимость, наверное, в настоящее время является самым эффективным и легким способом получения дохода. Потому что, для того чтобы начать получать прибыль именно этим способом, Вам достаточно всего лишь купить жилплощадь, а затем сдать ее кому-нибудь в аренду.

В некоторых случаях выгоднее покупать дом под ключ, который сразу же вступит в действие. Фактически, при покупке контрактов в жилых ассамблеях многие статьи могут обсуждаться, измеряя по принципу, кто не спрашивает, никогда не получат коммерческое преимущество. Лучше искать умеренную арендную плату на рынке, чтобы у вас было занято больше дома, чем арендная плата в среднем, и ждать дольше клиентов. Незанятая квартира автоматически означает не только то, что вы пропустите ежемесячный арендный доход, но также и то, что вам нужно снимать деньги с вашего собственного счета для обслуживания общих помещений.

Несмотря на то, что инвестиции в жилую недвижимость являются самыми простыми и обладают наименьшей рискованностью. В них все равно есть ряд своих особенностей, которые обязательно нужно учитывать еще до момента покупки жилплощади.

Выбор района, наличие поблизости аптечных пунктов/магазинов, текущее состояние и планировка квартиры, вид из окна, ремонт, мебель – все это играет очень важную роль при будущей сдачи квартиры в аренду.

На первом этаже блоков наиболее востребованы, в настоящее время, как компании, которые играют в сфере услуг, так и важные компании, которые хотят разрабатывать торговые точки рядом с массами, коагулированными клиентами. Некоторые банки открыли в общественных местах Орадя только на первом этаже некоторых кварталов. Другие сегменты сети аптек, букмекеры, а также коммерческие или медицинские клиники нацелены на четко определенные области, заполненные наличием многоквартирных домов. Коммерческие зоны с четко определенной аудиторией с точки зрения количества и финансового потенциала гарантируют предприятиям, которые нацелены на потенциал движения в непосредственной близости, чтобы быть успешным.

2 Инвестирование в коммерческую недвижимость (офисы, торговые центры) тоже очень эффективный и даже более прибыльный вариант вложения денег, но, по сравнению с первым, уже является не таким легкодоступным. Потому что, требует постоянного контроля и личного участия в управлении недвижимым имуществом.

Инвестирование в новостройки

Если вы хотите обеспечить определенный трафик клиента, откройте рабочий или торговый пункт на первом этаже 10-этажного блока. Почему выгоднее инвестировать в коммерческое пространство на первом этаже квартала, чем в квартире? Если вы хотите купить квартиру с этой суммой, у вас даже нет шансов на студию, в новом блоке. Если вы хотите арендовать студию своевременно, вам нужно инвестировать еще 1000 евро, по крайней мере, в договоренность, так что это стоит вам тысяч евро. В коммерческом пространстве есть ванная комната.

Приобретая коммерческую недвижимость, Вы в обязательном порядке должны будите установить все виды счетчиков, переоформить электроснабжение, начать вести бухгалтерию и уплачивать налоги.

Все эти действия потребуют от Вас специальных знаний по работе с ними. И если Вы не имеете даже начального представления, как это все делается, то Вам придется нанять команду профессионалов, которые будут выполнять эту работу за Вас. Но, тогда в этом случае, часть полученного дохода с аренды, Вы будете вынуждены отдавать своей команде, в качестве зарплаты за управление ими Вашей коммерческой недвижимости.

Любые дополнительные инвестиции в мебель покрываются компанией, которая арендует помещение и хочет иметь свободу развития без ограничений, налагаемых отделением или мебелью, занимаемой владельцем. Особенно в случае медицинского шкафа, требующего определенных обязательных стандартов или специального оборудования. Следовательно, для нашего коммерческого пространства мы получаем ежемесячную арендную плату в размере 460 евро и амортизируем инвестиции примерно через 3 года.

Ниже приведены сравнительные расчеты доходов квартиры и коммерческого пространства в Орадее за 6 лет. Коммерческая площадь - 200 евро прибыли 000 евро - не требует дополнительных инвестиций. Здесь представлены новые коммерческие помещения, оснащенные современными системами отопления, щедрыми глазурованными пространствами и обеспеченными высококачественной тепловой оболочкой.

3 Следующий вид инвестирования – инвестиции в землю. Земельные участки имеют свою специфику. Не всегда они хорошо покупаемы или сдаваемы в аренду. Здесь существуют определенные условия, согласно которым определяют ликвидность того или иного земельного участка: расположение, наличие коммуникаций, расстояние от города, популярность направления.

Организуемые зеленые насаждения и доступные парковочные зоны очень важны для выбора таких инвестиций. Инвестиционный рынок имел впечатляющую эволюцию, при этом суммарные транзакции в первой половине этого года превысили 400 миллионов евро. Принимая во внимание активность на промышленном рынке, мы можем ожидать поставки около тысячи квадратных метров в Бухаресте и еще тысячи квадратных метров в остальной части страны к концу этого года.

Район недалеко от Бухареста также очень привлекателен с точки зрения доступности неквалифицированной рабочей силы и близости к столице и Плоешти. Мы также видим тенденцию международных инвесторов к налаживанию партнерских отношений с местными разработчиками.

Кроме того, риск вложений в земельные участки состоит и в том, что стоимость земли зависит от многих составляющих. Это политические, экономические, экологические, юридические факторы. Поэтому следует учитывать их и не забывать о том, что вложения в землю – самые доходные инвестиции.

Мониторинг самых лучших и проверенных проектов для заработка в Рунете.

Согласно исследованию, около 000 кв. В свою очередь, розничный сектор был отмечен интересом к новым видам розничной торговли. Несмотря на то, что объем торговых площадей вырос более чем на 1000 квадратных метров, а к концу года будет выпущено более 1000 квадратных метров, новые проекты будут включать в себя розничные парки в небольших городах, расширения существующих торговых центров в крупных городах. растущая потребность в услугах и объектах, близких к работе, будет способствовать развитию розничных схем в новых офисных помещениях, - отмечают авторы исследования.

4 Инвестирование в загородную недвижимость (коттеджи), тоже неплохой и весьма перспективный способ получения прибыли, как от сдачи в аренду, так и от перепродажи. Сегодня все чаще и чаще жители столиц стараются выбраться на природу, чтобы отдохнуть от городской суеты и подышать чистым воздухом.

Наиболее востребованными областями были Флореаска-Барбу-Вэкареску, Площадь Виктории и Западный центр. Из-за задержек с нехваткой рабочей силы и получения одобрений многие запланированные проекты в этом году были отложены для плохой инфраструктуры в уже переполненных столицах столицы, что заставит разработчиков сосредоточиться на других офисных площадях, таких как выставка и центр-авеню Запад, - объяснил Михай Патрулеску.

Что касается арендной платы, они не испытывали серьезных колебаний. Однако в краткосрочной перспективе существуют предпосылки для повышения арендной платы в некоторых районах, таких как Флореаска-Барбу-Вакэреску, на фоне повышенного интереса и снижения доли вакансий. Вторичные города, такие как Клуж-Напока, Яши или Тимишоара, зафиксировали увеличение арендной платы за счет уровня спроса, который превышает предложение.

Поэтому возможность получать доход от сдачи коттеджа в аренду тоже имеется. К тому же приобретая недостроенную загородную недвижимость (или земельный участок под нее) сейчас – в будущем, если ее достроить и продать, так же можно хорошо заработать, так как спрос на нее растет, а соответственно цены тоже.

Но, и у этого способа инвестирования так же, как у вложения денег в жилые дома, тоже есть свои нюансы, и связаны они конечно в первую очередь с местонахождением недвижимости. Если Ваша недвижимость находится далеко от города, и возле нее нет ни одного необходимого природного объекта, то вряд ли Вам за нее много дадут. Но, если возле Вашего коттеджа есть такие объекты, как школа, детсад и магазины, то такая недвижимость может резко возрасти в цене.

«Среди владельцев появляются две тенденции: те, кто быстро развивается и нанимается агрессивно, и те, кто ждет подходящего времени для аренды по более высоким ценам». Рыночная активность показала, что обе стратегии обеспечивают результаты, поэтому долгосрочные владельцы приближается к уровню арендной платы, в то время как конкуренция полностью занята зданиями, - заключил Михай Патрулеску.

В этом исследовании вы найдете бесценную информацию о 40 коммерческих зонах и о проливных торговых площадках в Бухаресте и многих других. Согласованность информации, представленной после анализа более чем 500 объектов недвижимости и контактов с примерно 000 человек за последние два года, позволила нам собрать не только информацию о ценах в этих областях, но и определить текущий общий имидж рынка недвижимости Румынский. В качестве моментального снимка мы составили список из восьми «секретов» коммерческих помещений и 2 подсказки для потенциальных покупателей, информацию, представляющую интерес для инвесторов, которые хотят купить или арендовать коммерческое помещение.

5 И наконец, последним видом вложения денег в недвижимость является инвестирование в строящуюся недвижимость. Несмотря на некоторые риски этого вида, данный тип инвестирования способен намного больше принести дохода, нежели обычная сдача в аренду вторичного жилья (первый способ инвестирования – инвестиции в жилую недвижимость).

Все дело в том, что цены на строящуюся недвижимость намного меньше, чем на вторичное жилье. Поэтому, если вложиться в недвижимость еще на этапе строительства, то спустя некоторое время, когда строительство будет закончено и цена на квартиру поднимется, Вы получите ощутимую прибыль.

Основные риски инвестирования в недвижимость этим способом заключаются в застройщике, который осуществляет строительство. По его вине может произойти:

  • Заморозка строительства и банкротство инвесторов.
  • Срыв сроков застройки.
  • Снос строящегося дома в виду отсутствия у застройщика полного пакета документации на строительство или просто из-за незаконного строительства.

Поэтому, перед тем, как вкладывать деньги в строящееся жилье, обратите особое внимание на репутацию компании застройщика. Выясните, сколько времени уже существует компания на рынке, сколько в прошлом было построено объектов этой компанией, имелись ли простои при строительстве, из-за чего они были, как долго длились, и так далее.

Подводя итог к вышесказанному, можно сделать следующий вывод: «Если рассматривать недвижимость как объект инвестирования, то, пожалуй, она будет являться, одним из самых надежных средств сохранения и ». Так как любая недвижимость, будь она жилой или коммерческой, в больших городах всегда будет пользоваться огромным спросом и дорожать с каждым годом.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Давно хотел посвятить целую статью теме инвестиций в коммерческую недвижимость. Кризис в российской экономике привёл к снижению цен на жилую недвижимость. Многие инвесторы настроены пессимистично. А как обстоят дела с недвижимостью коммерческого назначения? В этой статье разберёмся, какие перспективы открываются для инвесторов, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Пост получился объемным, т.к. тема тянет на целый отдельный блог.

Что это такое коммерческая недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

  • свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
  • торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
  • офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
  • складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
  • апартаменты (гостиницы, хостелы);
  • социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
  • индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью . Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.


Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

  • сдача в аренду;
  • продажа по более высокой цене;
  • создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований. Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

  • должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
  • требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
  • для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места. На что следует обратить особое внимание:

  • техническое состояние объекта;
  • управляющая компания;
  • перспективы развития микрорайона;
  • наличие удобных подъездных путей;
  • парковочные места (особенно бесплатные);
  • электрификация прилегающей территории;
  • есть ли проблемные объекты по соседству.

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

Соответственно, в остальных городах ситуация близка к полной стагнации. В 2017 году в этом сегменте ожидается дальнейший спад. В некоторых крупных городах ещё есть возможности для экспансии сетей гипермаркетов типа Лента или Магнит, но это лишь отдельные случаи, не меняющие картины в целом.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.


Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.


Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

  • до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
  • до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
  • до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.


Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Риски и «подводные камни»

В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:

  • политические;
  • экономические;
  • юридические.

Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.

Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.


К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы . Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.

Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности. И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев. Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.